Due-Diligence-Checkliste für den internationalen Käufer
Die kritischen Schritte der technischen, rechtlichen und städtebaulichen Validierung vor der Abgabe eines formellen Angebots für eine Luxusimmobilie in Spanien.
- Rechtsabteilung
- 6. Mai 2026
- 7 min
Kernpunkte
- Gewerbliche Informationen aus einem Webportal haben keinen rechtlichen Wert; nur die 'Nota Simple' und die Katasterbescheinigung zählen.
- Bei freistehenden Villen ist die Prüfung auf offene Bauordnungsverfahren kritisch.
- Die Beantragung der NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) muss Schritt Null eines jeden Kaufprojekts sein.
1. Der vorvertragliche Rahmen
Bei grenzüberschreitenden Transaktionen kollidiert kaufmännische Dynamik oft mit lokaler Bürokratie. Bevor Sie sich in ein Objekt verlieben und eine Anzahlung leisten, müssen Sie Ihre Handlungsfähigkeit strukturieren. Das bedeutet eine aktive NIE-Nummer, ein operatives spanisches Bankkonto (mit nachweisbaren Geldquellen für Geldwäscheprüfungen) und ein klares steuerliches Konzept.
2. Grundbuchprüfung (Nota Simple)
Das wichtigste Dokument jeder Due Diligence. Folgendes muss zwingend geprüft werden:
- Eigentumsverhältnisse (Wem genau gehört die Immobilie?).
- Belastungen und Hypotheken (Aktive Kredite, Pfändungen oder Wegerechte).
- Abgleich der Quadratmeter: Bei älteren Immobilien weichen die eingetragenen Werte oft von der Realität ab. Dies muss vor dem Notartermin korrigiert werden.
3. Kommunale Baurechtssituation
Besonders wichtig bei freistehenden Villen und Landsitzen. Ein Haus kann im Grundbuch eingetragen sein und dennoch illegale Erweiterungen aufweisen (z. B. nicht genehmigte Pools oder Wintergärten). Wir verlangen stets Bescheinigungen des zuständigen Bauamtes, dass keine Verfahren wegen Bauverstößen anhängig sind.
4. Technischer und struktureller Zustand
Luxus toleriert keine verdeckten Mängel. Über die visuelle Prüfung hinaus sichert ein technisches Gutachten (erstellt von einem eingetragenen Architekten) ab, dass Installationen, Fundamente, Rohre und Isolierung modernen Standards entsprechen und in naher Zukunft keine unerwarteten Kosten verursachen.