Checklist de Due Diligence para el Comprador Internacional
Los pasos críticos de validación técnica, legal y urbanística antes de presentar una oferta formal por una propiedad de alto patrimonio en España.
- Departamento Legal
- 6 de mayo de 2026
- 7 min
Ideas clave
- La información comercial de un portal web carece de valor jurídico; solo la Nota Simple y la certificación catastral importan.
- En chalets independientes, auditar expedientes de infracción urbanística es crítico.
- Obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero) debe ser el paso cero de cualquier proyecto de compra.
1. El Marco Pre-Contractual
En transacciones Cross-Border, la agilidad comercial a menudo choca con la burocracia local. Antes de enamorarse de un activo y emitir una reserva, el comprador internacional debe tener estructurada su capacidad de ejecución. Esto implica poseer un NIE activo, disponer de cuentas bancarias operativas en suelo español (con los fondos justificados por KYC/AML) y haber definido la estructura fiscal (compra a título personal vs. sociedad patrimonial).
2. Validación Registral (Nota Simple)
El documento fundacional de cualquier Due Diligence. Debe comprobarse:
- Titularidad real (¿A quién pertenece exactamente la propiedad?).
- Cargas y gravámenes (Hipotecas vigentes, embargos o servidumbres de paso).
- Coherencia de metros: Es muy habitual en propiedades antiguas que los metros cuadrados registrados en la Nota Simple no coincidan con la realidad física (Catastro). Esto debe subsanarse antes de la escritura final.
3. Realidad Urbanística Municipal
Especialmente relevante en propiedades independientes (villas, fincas) en zonas como Jávea, Altea o Moraira. Una propiedad puede estar inscrita en el registro pero tener abiertos expedientes de infracción urbanística por ampliaciones no declaradas (ej. cerramientos de terrazas o piscinas no licenciadas). Exigimos siempre certificados de no infracción al ayuntamiento correspondiente.
4. Estado Técnico y Estructural
El lujo no asume defectos ocultos. Más allá de la inspección visual, un informe pericial técnico (realizado por arquitectos colegiados) garantiza que sistemas vitales como fontanería, instalaciones eléctricas, cimentación y aislamiento cumplen con la normativa vigente y no presentarán capex (gastos de capital) imprevisto en los primeros 36 meses.