Check-list de Due Diligence pour l'Acquéreur International
Les étapes critiques de validation technique, juridique et d'urbanisme avant de formuler une offre écrite pour un bien de prestige en Espagne.
- Département Juridique
- 6 mai 2026
- 7 min
Idées clés
- L'information d'un portail n'a aucune valeur légale; seules la Nota Simple et la certification du cadastre font foi.
- Pour les villas individuelles, auditer l'absence d'infractions d'urbanisme est un point critique.
- L'obtention du NIE (numéro d'identification étranger) est l'étape zéro de tout projet d'achat.
1. Le cadre précontractuel
Dans les transactions transfrontalières, la rapidité commerciale se heurte souvent aux lenteurs administratives. Avant de vous engager sur une réservation, validez votre capacité d’exécution. Cela suppose d’avoir un numéro NIE actif, des comptes bancaires espagnols approvisionnés (avec des fonds justifiés selon la charte antiblanchiment) et d’avoir arrêté la structure fiscale de l’achat.
2. Validation de l’enregistrement (Nota Simple)
Le document pivot de toute due diligence. Il convient de vérifier :
- La propriété réelle (Qui détient juridiquement le bien ?).
- Les charges et servitudes (Hypothèques actives, saisies ou droits de passage).
- La cohérence des surfaces : Il est fréquent que les mètres carrés enregistrés ne correspondent pas à la réalité physique du cadastre. Cette situation doit être régularisée avant l’acte d’achat final.
3. Réalité municipale et d’urbanisme
Un point de vigilance crucial pour les villas et propriétés indépendantes (secteurs de Jávea, Altea, Moraira). Une bâtisse peut être inscrite au registre foncier tout en ayant des infractions d’urbanisme non régularisées (ex. extensions non autorisées, piscine construite sans permis). Nous exigeons systématiquement des certificats de non-infraction auprès de la mairie.
4. État technique et structurel
Le marché haut de gamme ne tolère pas les vices cachés. Au-delà d’un simple examen visuel, un rapport technique complet (réalisé par un architecte agréé) garantit que les fondations, la plomberie, l’électricité et l’isolation respectent les normes et ne nécessiteront pas d’investissements imprévus (capex) à court terme.