Checklista Due Diligence dla Nabywcy Międzynarodowego
Kluczowe kroki weryfikacji technicznej, prawnej i urbanistycznej przed złożeniem formalnej oferty na nieruchomość premium w Hiszpanii.
- Dział Prawny
- 6 maja 2026
- 7 min
Kluczowe wnioski
- Informacja handlowa z portalu nie ma wartości prawnej; liczą się wyłącznie Nota Simple i rejestr katastralny.
- W przypadku wolnostojących willi kluczowe jest sprawdzenie braku toczących się postępowań o naruszenie przepisów budowlanych.
- Wystąpienie o hiszpański numer identyfikacyjny NIE to absolutny krok zero w każdym procesie zakupu.
1. Ramy przedkontraktowe
W transakcjach międzynarodowych dynamika handlowa często zderza się z lokalną biurokracją. Zanim zaangażujesz się w rezerwację, musisz upewnić się, że posiadasz zdolność operacyjną. Oznacza to posiadanie aktywnego numeru NIE, operacyjnego hiszpańskiego konta bankowego (z legalnymi środkami podlegającymi procedurom anty-AML) oraz jasnego planu podatkowego.
2. Weryfikacja księgi wieczystej (Nota Simple)
Kluczowy dokument w każdym badaniu due diligence. Należy bezwzględnie sprawdzić:
- Stan własności (Kto dokładnie jest właścicielem?).
- Obciążenia i służebności (Aktywne hipoteki, zajęcia komornicze czy prawa drogi).
- Spójność metrażu: W starszych nieruchomościach bardzo często zdarza się, że powierzchnia w księdze wieczystej różni się od rzeczywistej. Musi to zostać skorygowane przed ostatecznym aktem.
3. Status urbanistyczny i plany zagospodarowania
Niezwykle ważne przy zakupie wolnostojących willi i rezydencji (np. w Jávea, Altea czy Moraira). Dom może być zarejestrowany, ale posiadać samowole budowlane (np. baseny czy tarasy zbudowane bez pozwolenia). Zawsze żądamy od urzędu miasta zaświadczenia o braku toczących się postępowań o naruszenie przepisów budowlanych.
4. Stan techniczny i konstrukcyjny
W segmencie premium nie ma miejsca na ukryte wady. Poza inspekcją wizualną, pełny raport techniczny (sporządzony przez licencjonowanego architekta) gwarantuje, że instalacje, fundamenty, rury i izolacja spełniają normy i nie będą wymagały nieprzewidzianych nakładów finansowych w najbliższej przyszłości.